作为佛罗里达州的公民, 我们面临着一系列直接影响日常生活的问题，包括我们生活和工作的方方面面, 我们的生活方式, 我们如何保护环境, 我们的饮用水从哪里来, 我们的孩子在哪里上学. 这些问题以及更多类似的问题非常复杂，而且往往是相互关联的.
因为这些问题非常复杂，直接影响到我们的生活质量, 佛罗里达州要求所有城市和县制定并维持一项综合计划来解决这些问题. 全面规划指导地方政府决策，努力建设更好的社区，提高人民生活水平.
- 平方公里: 693.7 sq. mi. 大约129平方英尺. mi. 水域面积
- 人口: 202,661 (2022 U.S. 人口普查评估结果)
- 户数: 89309户家庭
- 每年建造的房屋: 每年大约建造3387座独户住宅
为什么县政府不能限制新开发?
欧博体育官网的新发展发生在现有业主拥有产权的地方，使他们能够利用他们的土地为自己谋取利益. 这些产权是由欧博体育官网综合计划确立的, 《欧博体育平台》, 以及地方法规, 由州政府授权. 在佛罗里达, 每个地方政府都必须制定全面的土地利用规划, 建立住宅密度和非住宅发展强度, 如商业和工业用途, 并通过未来土地用途图(FLUM)为辖区内的所有物业制定标准。. FLUM由土地使用类别组成，这些类别为每个房产建立了开发限制. 佛罗里达州要求地方政府至少每七年更新一次他们的综合计划.
综合规划是创建细分的路线图, 街, 以及土地开发条例(分区)，为每个房产提供详细的权利和限制. 欧博体育官网现行的土地开发条例(ldr)于2014年通过.
该县的综合计划和ldr促进了沿主要走廊的城市发展和重建，如U.S. 41及S.R. 776，以及在社区重建区内. 这些计划还注重保护重要的自然资源, 增强抵御自然灾害的能力, 尊重该地区优美的自然环境.
增长将在哪里?
城市和郊区空置物业的开发, 还有房产的再开发, 发生在城市服务区和县城主要道路沿线, 包括你.S. 41, S.R. 776, U.S. 17, C.R. 775, C.R. 771号和烧铺路.
该县可以做些什么来限制增长?
对业主来说幸运的是, 佛罗里达州有健全的财产法，保护个人业主免受地方政府武断或不公正的行为. 2021年，该县将产权元素作为其综合计划的一部分. 因为这些州级的保护, 根据县综合计划和ldr的规定，降低物业的最大开发潜力或拒绝开发符合这些政策和法规的个别物业是极其困难的. 如果该县拒绝了符合综合规划和ldr的开发申请, 业主可以提起诉讼，要求重新考虑该建议和/或金钱赔偿. 这些州一级的保护超过了美国法律所提供的保护.S. 《欧博体育官网》下的宪法.
例如，在Bert J. 哈里斯小. 1995年《欧博体育》, 如果政府实体对不动产的现有使用或对不动产的特定使用的既得权利造成过度负担，就会产生潜在的责任. 本法可在佛罗里达州法规第70章中找到.
县政府如何控制交通?
交通或交通增长不是任何一个地方政府可以控制的. 最好在区域一级解决这个问题, 由于车辆交通的产生是基于更广泛的土地使用模式. 在一个区域内, 不同的区域可能被指定为豪华住宅, 经济适用房, 零售空间, 或者医院和政府大楼等重要服务. 人们居住的地方和工作或娱乐的地方之间的不匹配导致了交通拥堵. 公共道路向所有使用者开放，不论其来源或目的地. 鉴于这一现实, 地方政府应注重主动交通管理，确保交通系统高效运行.
交通管理在我国尤为重要. 该县许多交通繁忙的公路，如U.S. 41 (Tamiami Trail)，美国.S. 道17号(邓肯道)及南.R. 776号(麦考尔路)，由佛罗里达州拥有和维护. 像烧店路这样的道路, 琼斯环路, 泰勒路, 和部分机场路由县政府维护. 该县与蓬塔戈尔达市合作, 佛罗里达州交通部(FDOT), 欧博体育官网-蓬塔戈尔达都市规划组织(MPO). MPO负责监督整个欧博体育官网的长期交通规划, 包括蓬塔戈尔达市, 根据州和联邦交通指南.
综合图则与分区守则有何不同?
佛罗里达州的每个城市和县都必须有一个全面的计划, 这为地方规划和土地使用决策提供了政策基础，例如资本改善, 自然资源, 政府间协调, 娱乐, 开放空间, 未来土地用途, 住房, 运输, 沿海管理, 公共设施. 它通过目标指导地方政府的行动, 目标, 和政策(GOPs), 在每一块土地上建立允许的最大发展水平.
该县的综合计划有三个版本. 第一个是在20世纪80年代通过的1988年综合计划. 的 1997-2010年综合计划 于1990年10月22日被采纳. 目前的计划，称为 夏洛特2050综合规划，最初于2010年7月20日通过，并于2011年6月15日生效. 该计划于2022年10月25日由县委员会更新并通过.
分区守则, 在本地被称为《欧博体育平台》, 实施综合计划. 《欧博体育平台》为所有发展和土地使用提供了全面和详细的规管架构, 涵盖了从建筑挫折到围栏高度和停车位尺寸到商业标牌尺寸的各个方面. 这些规定指导建筑师和工程师制定规划，塑造我们居住的地方, 工作, 商店, 每天都来拜访.
《欧博体育》和《欧博体育》之间的关系类似于《欧博体育》和《欧博体育平台》之间的关系. 《欧博体育》通过其目标提供了总体愿景, 目标, 和政策, 而《欧博体育官网》则为设计和建造设想的社区提供了详细的说明.
为什么在提交正式申请后，拟议的项目不能与市民讨论?
土地使用事宜的正式申请, 比如重新分区, 规划发展改划分区, 特殊的例外, 是通过佛罗里达州法律规定的准司法公开听证程序处理的吗. 在这些过程中, 县委员委员会, 规划及分区委员会, 和分区上诉委员会担任法官. 比如法庭上的司法判决, 准司法裁决必须以听证会期间公开记录中提供的事实信息为基础.
所有参与者(包括申请人)的正当程序权利, 县, 感兴趣的第三方, 公众也受到保护. 这些权利包括适当的通知(广告和公布聆讯日期/时间), 发表意见的机会(公众意见), 以及了解决策者所依赖的所有事实(县工作人员和申请人的陈述)的权利.
保持公正, 县检察官办公室建议董事会成员和规划委员会成员不要回复信件, 电话, 电子邮件, 或者在公听会之外，满足准司法公听会的要求. 鼓励公民参加举行准司法听证会的公开会议并发言.
准司法是什么意思? 它和你做的其他事情有什么不同?
委员会的主要职能是作为一个立法机构，负责国家的预算和关键政策, 包括聘请一名县行政官和县检察官. 县行政官和县检察官根据委员会提供的预算和政策指示管理日常业务. 在立法过程中, 公众舆论, 董事会个别成员的意见, 县工作人员提出的事实和专业意见都会影响决策过程.
与此形成鲜明对比的是, 土地用途事宜，例如改划分区及规划发展改划分区, 委员会在佛罗里达州法律规定的准司法程序中担任法官. 在这些程序中, 董事会必须适用佛罗里达州法规中概述的法律, 县综合计划, 以及县里的土地开发条例，通过申请提供证据, 县工作人员报告, 以及公开听证会上的其他证据和证词.
《欧博体育官网》和《欧博体育》的通过本身就是一个立法过程. 但是，准司法程序中的决定必须得到有能力的实质性证据的支持. 这一标准排除了公众或董事会成员的个人意见. 不管感觉有多强烈，有多深, opinions cannot influence quasi-judicial decisions; only evidence directly related to the matter at hand and based on applicable laws may be considered.
如果新的开发项目会增加交通流量，为什么县政府不能坚持要求开发商扩建道路呢?
2010年，州立法机构从佛罗里达州的法律中删除了交通运输的并行要求. 然而, 佛罗里达州的法律仍然允许征收影响费，这是基于地方政府计划的改善与基于规模的开发的相对影响之间的合理联系. 该县收取这些影响费用于改善交通, 当一个发展项目获准入伙时，哪些款项会被支付. 这些费用的目的是帮助资助解决交通系统缺陷的项目.
根据县规, 大型项目的申请人亦必须提供特定地点的交通研究，以确定发展可能造成的任何缺陷. 然后，由县政府决定如何以及何时为解决交通网络缺陷的项目提供资金.
你为什么不能因为学校容量有限而拒绝新的建筑计划呢?
佛罗里达州的法律不再强制要求学校同时上课. 然而, 发展对学校的影响由欧博体育官网学校董事会的工作人员通过地方间协议与地方政府协调进行审查. 该协议确保学校董事会的工作人员积极参与发展审查过程.
什么标准可以用来拒绝一个新项目?
拒绝开发申请有两个主要理由:
- 与综合计划不符，并有充分的证据支持.
- 与土地发展规例(分区守则)不符, 有充分的证据支持.
该县的综合规划和土地开发条例是广泛的政策文件, 每一项都载有许多技术和具体的规定和要求. 这些文件旨在促进土地的生产性利用, 保护财产价值, 保存历史资源, 保护自然环境, 确保公共服务的效率和效果.
我们有足够的水供未来发展吗?
佛罗里达州要求该县规划并维持足够的供水，以满足现有客户的需求，并适应其服务区域内预期的增长. 在规划这种增长, 该县必须考虑其管辖范围内的发展，并与其他公用事业实体合作, 比如蓬塔戈尔达市政公用事业公司, 恩格尔伍德水区, 以及夏洛特港水协会, 也服务于县内的发展. 欧博体育官网在城市服务区的发展和基础设施问题上与这些公用事业实体密切协调.
社区发展区: 由佛罗里达州法规第190章授权的地方的、特殊目的的政府机构. 它是市政公司的另一种选择, 提供一种机制来管理和资助支持社区发展所需的基础设施.
综合计划(薪酬计划): 指导地方政府成长和发展的长期计划. 它概述了塑造社区未来的愿景、目标和政策.
并发性: 对公共设施的法律要求，如娱乐设施和开放空间, 饮用水, 卫生下水道, 固体废物, 雨水管理, 和运输——都是由一个实体在采用的服务水平上提供的.
影响费用: 地方政府对新开发项目征收的费用. 它的目的是支付因人口增长所必需的建设或扩大场外资本改善的费用, 从而减轻地方政府的经济负担.
《欧博体育平台》: 通常被称为“分区法规”，定义了县内土地的使用和开发. 它们是为了实现目标而设计的, 目标, 和政策(GOPs)概述在县的综合计划.